Wat zijn de verborgen kosten bij een huis kopen?

Wat is kosten koper?

'Kosten koper' (afgekort: k.k.) is een term afkomstig uit de economie. In de praktijk gaat het om alle kosten die gemaakt worden als een woning van eigenaar wisselt. Het gaat bijvoorbeeld om de overdrachtsbelasting en de notaris- en kadasterkosten. Wellicht vraag je je af hoeveel geld je kwijt bent aan de kosten koper. Dit hangt in de praktijk af van veel factoren dus een vast bedrag is niet te geven. Als vuistregel kun je wel stellen dat de kosten koper ongeveer 6-10% van de woningwaarde betreffen.

Eenmalige kosten

Naast de kosten koper, zijn er relatief veel eenmalige kosten waar je rekening mee moet houden als je een huis koopt. Het is belangrijk om deze kosten vooraf in kaart te hebben, zodat je straks niet in de financiële problemen raakt. Bovendien bespaart het je een hoop stress. Hieronder een overzicht van die eenmalige kosten.

• Kosten rondom de aanschaf
  Voor en na het kopen van een woning krijg je te maken met verschillende partijen die de aanschaf mogelijk maken. Deze partijen rekenen allemaal kosten. Het gaat dan met name om kosten voor hypotheekadvies, taxatiekosten, kosten voor het aanvragen van een energielabel en in sommige gevallen kosten voor een aanvullend bouwkundig onderzoek. Ook maak je kosten door bijvoorbeeld gebruik te maken van een aankoopmakelaar, ook al is dit niet verplicht. Informeer bij voorbaat over de hoogte van deze kosten, zodat je straks niet plots voor verrassingen komt te staan.

• Overdrachtsbelasting
  De overdrachtsbelasting is geregeld onderwerp van verschillende discussies. Of je ook te maken krijgt met overdrachtsbelasting, hangt af van het feit of je een nieuwbouwhuis koopt of niet. Koop je een bestaande woning? Dan ben je overdrachtsbelasting verschuldigd aan de fiscus. Het gaat dan om 2% van de koopsom. Misschien heb je het gevoel dat 2% niet erg veel is, maar tóch kan er een aardig bedrag uitkomen. Bij een huis van bijvoorbeeld €300.000, gaat het toch al gauw om zo'n €6.000. Onderschat deze kosten dus zeker niet en maak bij voorbaat een berekening. Per 1 januari 2021 is de overdrachtsbelasting verhoogd tot 8% voor kopers die niet zelf in de woning gaan wonen.

• Verhuiskosten
  Verhuizen kost naast arbeid en tijd simpelweg ook geld. Zo kun je ervoor kiezen om een verhuisbedrijf in te schakelen of om de verhuizing zelf te doen. Ook als je de verhuizing zelf doet, maak je vaak nog verhuiskosten. Denk aan de huur van een bus of vrachtwagen en bijkomende brandstof- en parkeerkosten.

• Verbouwkosten
  En wat dacht je van het klaarmaken van je nieuwe woning naar je smaak? Misschien heb je een nieuwe set gordijnen of zonwering nodig, wil je de tuin of het schilderwerk wat opfrissen of wil je zelfs een nieuwe vloer, keuken of badkamer. Verkijk je hier dus niet op en maak bij voorbaat een realistische berekening.

Terugkerende kosten

Terugkerende kosten zijn in sommige gevallen nog vervelender dan eenmalige kosten. Je moet ze namelijk telkens weer betalen, in tegenstelling tot eenmalige kosten. Denk aan zaken als stroom, gas en water. De bedragen hiervoor kunnen in je nieuwe woning flink hoger liggen dan je gewend bent, zeker als het een grotere woning is dan waar je nu in woont. We raden altijd aan om overzicht op je uitgaven en vaste lasten te houden over alle periodieke kosten die komen kijken bij je woning, zodat je straks niet voor verrassingen komt te staan.

• Eigenwoningforfait
  In de ogen van de fiscus behaal je voordeel uit het hebben van een eigen woning. Dit voordeel is verwerkt als inkomen uit eigen woning (box 1). Het bedrag dat je jaarlijks bij je inkomen moet optellen, wordt het eigenwoningforfait genoemd. De hoogte hiervan hangt samen met de WOZ-waarde van je woning. In de meeste gevallen betreft het 0,5% van de WOZ-waarde. Hier geldt ook weer: het lijkt misschien weinig, maar het gaat onderaan de streep toch om aanzienlijke bedragen.
• Gemeentelijke belastingen
  Ook op gemeentelijk niveau worden de nodige kosten berekend. Deze kosten zijn gemakkelijk om te vergeten. Om welke kosten het gaat? Meestal de onroerendezaakbelasting (OZB), rioolheffing en afvalstoffenheffing. Het is lastig om te zeggen hoe hoog deze kosten voor jou uitvallen. In de praktijk blijkt dat deze kosten per gemeente sterk verschillen. Hoeveel OZB je bent verschuldigd, hangt ook weer samen met de WOZ-waarde. Over het algemeen geldt: een duurdere woning brengt hogere kosten met zich mee.
• (Onverwacht) onderhoud
  Het is lang niet altijd mogelijk om tot in de puntjes op de hoogte te zijn van alle toekomstige gebreken van je woning. Ook niet na een inspectie of taxatie. Sommige gebreken laten zich al vroeg na de koop zien. Het is geen slecht idee om alvast wat geld te reserveren voor onderhoudswerkzaamheden aan je huis. Probeer waar mogelijk maandelijks wat geld te reserveren zodat je straks een buffer hebt. Dit geeft rust en het dekt je in tegen onverwachte en verborgen kosten.

• Verzekeringen
  Als je in het bezit bent van een eigen woning, is het handig en soms verplicht om een aantal verzekeringen af te sluiten. In tegenstelling tot huren, kunnen de kosten bij kopen vrij hoog zijn als het gaat om verzekeringen. Eén van de belangrijkste verzekeringen is de opstalverzekering voor schade aan je woning. Hoe hoog deze verzekering precies is, hangt af van jouw specifieke situatie. Factoren als woonplaats en herbouwwaarde zijn doorslaggevend.

  Daarnaast is er nog de overlijdensrisicoverzekering. Deze verzekering is bij veel hypotheekverstrekkers een verplichte verzekering als je een hypotheek wilt afsluiten. Het dekt het risico dat je overlijdt voordat je hypotheek is afbetaald. De verzekeraar betaalt een bedrag uit aan de nabestaanden. Van dit bedrag kunnen zij vervolgens een deel van de hypotheek aflossen. Zo voorkom je dat gezinsleden die in hetzelfde huis wonen, uit huis worden gezet bij het overlijden van de hoofdkostwinner. Ook hier zijn er weer verschillende factoren die de hoogte van de kosten bepalen.

• Eventueel erfpacht
  Koop je een huis in erfpacht? Dan blijft het eigendom van de eigenaar, wat in veel gevallen de gemeente is. Als koper krijg je het gebruiksrecht. Bij een erfpachtconstructie komen kosten kijken. Het gaat dan met name om een canon; dit is een vergoeding die je jaarlijks aan de eigenaar (gemeente) moet betalen. In veel gevallen gaat het dus om de gemeente, maar het kan ook gaan om een woningcorporatie of Staatsbosbeheer.

  In bepaalde gevallen is de canon fiscaal aftrekbaar. Vraag dit na bij je notaris. Daarnaast is het verstandig om rekening te houden met eventuele herzieningen van de canon. Hierbij kunnen de kosten soms ineens behoorlijk stijgen.